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新築アパート投資で規模拡大
フリーアナウンサーの櫻井さんが、新築アパート投資で実績を上げている五十嵐さんに、その投資戦略を伺う動画の前編です。
専業大家投資スタイル
- 浜川崎を中心に8棟72室を所有する専業大家。
- 家賃年収6000万円、年間キャッシュフロー2100万円。
- 手間がかからずキャッシュが残る新築物件への投資を軸に規模を拡大。
- 市場に出回る前の木造新築一棟アパートを狙って購入。
新築アパート投資を始めたきっかけ
東日本大震災を機に、家族を大切にし、一人で稼げるようになりたいと考え退職。
1棟目に高利回りの中古RCを購入するも、空室や大規模修繕の必要性に迫られ苦労。
同時期に購入した横浜の新築アパートが手間がかからず手残りも多かった経験から、新築アパート投資に注力するようになった。
新築投資のメリット・デメリット
メリット
- 着工前なら外壁や内装を一部カスタマイズ可能で差別化を図れる場合がある。
- 最新設備や間取りで入居付けがしやすい。
- 修繕リスクが低い。
- 新耐震基準で安心。
- 施工会社の保証がある場合も。
- 残存対応年数が長く、融資を長く引きやすい。
- 早期売却でキャピタルゲインも期待できる。
- 大規模修繕計画が立てやすい。
- 広い部屋は税金軽減措置も。
デメリット
- 完成まで半年〜1年半以上かかる可能性。
- 建築費が変動する可能性。
- 竣工時の金利が適用されるため、金利上昇リスクあり。
- 施工会社の倒産リスク、下請会社の逃亡リスク。
- 修繕費がかかりにくい分、節税対策が必要。
- すぐにキャッシュが発生しない。
新築投資の種類
- 建売: 土地と建物がセットで販売。手間はかからないが、利益が上乗せされ利回りは下がる傾向。建物が建たないリスクがなく融資は受けやすい。
- 売り建て（条件付き土地）: 建築会社が土地をアレンジし、特定の建物を建てることを条件に販売。手間は比較的かからない。土地に仲介手数料がかかる場合あり。業者選びが重要。
- 土地から新築: 自分で土地を探し、建物を建てる。最も手間がかかるが、高利回りを目指せる。建物が建つまで融資が難しい場合がある。ある程度の自己資金が必要。
五十嵐さんは、10棟のうち8棟が建売、売り建てと土地から新築が1棟ずつとのこと。手間としては「土地から新築」が最も大変だと語っています。
新築物件購入時の注意点
- 利回りが低下傾向にある。
後編では、儲かる物件の見極め方、金融機関との付き合い方、満室にするテクニックについて語られます。
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