不動産物件の利回りに正解はない。自分の環境に合った不動産を探す

この動画では、不動産投資における「利回り」について、特に「実質利回り」に焦点を当て、その理想的な水準と見極め方について解説しています。

理想的な実質利回りは、エリア、構造、築年数、時期など、様々な条件によって異なり、一概に「何パーセントが良い」とは断言できないと述べられています。

エリア: 一般的に、地方の物件ほど利回りが高くなります。これは、地方の方が空室リスクが高いなど、何かしらのリスクが伴うためです。都心部では人が多く空室率が低い傾向があるため、利回りは低くなりがちです。
構造: 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などの建物の構造によっても異なります。木造など耐用年数が短い構造の物件は、利回りが高い傾向があります。RC造やSRC造など長く使える物件は、利回りが低くなる傾向があります。
築年数: 古い物件ほど利回りは高い傾向にあります。これは、物件価格が安くなるためです。新しい物件は価格が高いため、利回りは低くなりがちです。
時期: 不動産市場の状況によっても利回りは変動します。例えば、リーマンショック後のような景気低迷期は高利回りの物件が多く出回りますが、好景気で不動産価格が高騰している時期は利回りが低くなります。

単に利回りが高いというだけで物件を判断することは危険であると警告されています。

継続的な入居の可能性: 高利回りでも、現在の入居者が出た後、次の入居者が見つからない可能性のある物件もあります。
追加費用の発生: 見た目の利回りが高くても、築年数が古い物件では大規模修繕が目前に迫っており、多額の追加費用が発生する可能性があります。
融資の可否: 高利回り物件の中には、融資がつきにくいものも存在します。融資がつきにくい物件は、売却時にも買い手が見つかりにくいというリスクがあります。
売却時の価格変動: 不動産投資における本当の利回りは、売却する瞬間まで分からないと強調されています。家賃収入だけでなく、購入価格と売却価格の差額（キャピタルゲイン/ロス）も考慮する必要があるため、「出口戦略」が非常に重要です。例えば、高利回りでも売却時に価格が大きく下落すると、最終的な収益は低くなる可能性があります。これは株式の配当金と株価の関係と同様であると説明されています。

利回りの「正解」は、個人の資産状況、年収、不動産投資にかけられる時間などによって異なると述べられています。

資産家や時間単価が高い人: 多少利回りが低くても、手間がかからない物件や、専門業者にリフォームを依頼して効率を重視する傾向があります。
サラリーマンなど、これから時間単価を高めていきたい人: 多少手間がかかっても、安価で高利回りの物件を探し、自身でリフォームを行うなどして収益性を高める方が適している場合があります。手間がかかる物件は、資金力のある大企業や資産家が手を出さないため、個人投資家が戦える領域であるとされています。

最終的には、「買った価格以上の金銭的価値がある家を買う」ことが重要であると強調されています。

これは、不動産投資が究極の「せどり」（安く仕入れて高く売る）と同じ考え方であるという比喩で説明されています。

購入価格が高いと、その後の運用でどれだけ家賃収入を得ても、最終的な利益は低くなる可能性があるため、「いかに安く買うか」が最も重要です。

目安としての実質利回り: 戸建て投資であれば、築30年以内（新耐震基準適合物件）で実質利回り10%程度を目指すことが、目安として提示されています。
総合的な判断: 利回りだけでなく、物件の様々な条件、リスク、そして自身の時間単価や投資スタイルを総合的に考慮して判断することが不可欠です。本などに書かれている高利回りの成功事例を鵜呑みにせず、自分で相場を理解し、納得した上で購入することが重要であると結んでいます。