本日は楽待主催の「令和の地方高利回り投資」をテーマにしたプレミアムセミナーのトップバッターとして、案内人の中島さんのもと、地方高利回り投資で実績を持つ3名の投資家（富治林さん、小川さん、風見さん）が登壇し、徹底討論が行われました。
登壇者の紹介:
- 中島さん: 地方高利回り。本セミナーの進行役。
- 富治林さん: 2018年から賃貸経営を開始。地方での成功を機にIT企業を設立し、不動産管理会社向けのサービス「小掃除」を運営。
- 小川さん: サラリーマン時代に中島さんの塾で学び、3年で17戸購入しFIRE達成。現在は不動産仲介業「オリバーホーム」を経営し、不動産投資塾も運営。金融機関の研究に注力。
- 風見さん: 楽まちの動画や記事にも登場。今年4月にサラリーマンを卒業し、不動産総研を設立。地方のボロボロ・ガラガラ物件の再生や、法的な瑕疵のある物件への投資が中心。「裏街道不動産投資」を自称。
最初のテーマ：地方高利回り投資の是非
- 富治林さん: 通用する。都心より割安な物件に出会いやすく、購入時・運営時の競合が少ない。
- 小川さん: 通用する。自己資金が少ない人がインカムゲインを得て複利で拡大していくのに最適。リスクはあるがマネジメント可能。
- 風見さん: 通用する。業者とのパイプを太くしたり、ボロボロ・ガラガラ物件を探すことで高利回りを実現可能。東京近郊も同様に高利回り物件は減少傾向。
地方に投資する際の自己資金:
- 属性による。高属性なら自己資金5%やフルローンも可能。そうでない場合でも、フリーローンなどを活用できる金融機関もある。
- 小川さんは自己資金200万円でスタート。
物件のリッチの見極め方:
- 小川さん: 現地調査が100%。最終的には現地の人（管理会社など）に聞くのが確実。
風見さんの「何あり物件」投資:
- 未接道再建築不可、敷地利用権のない物件、借地権物件、法的瑕疵のある物件など、一般の投資家が敬遠する物件が中心。
- 建物収去明け渡し訴訟、隣地・通路の買い増し、底地の買い取り、借地非訟などを手がける。
- 初心者が取り組むなら、法的な瑕疵のある物件は難易度が高いため非推奨。再生物件（リフォーム）から始めるのが比較的取り組みやすい。
利回りの目線:
- 小川さん: 目安は11%程度。相対的に安く買うことが重要。都内でも高利回りなら検討。
- 風見さん: 安ければ何でも買うスタンス。地方の築古物件なら22%以上、築浅なら16%から検討。平均利回り目標は20%。
- 藤林さん: 相場並みであれば、融資が通ればあまり利回りは気にしない。利回りと積算を総合的に判断。地方で15%程度あれば取引されている感覚。
積算について:
- 富治林さん: 2000万円以下の物件は気にしない。超える場合は積算50%を目安。
- 小川さん: 融資がつけば積算はあまり気にしない。機会損失を避ける方が重要。
- 風見さん: 高利回り物件は安く買えているため、積算も良い場合が多い。駐車場が少ないなど土地が狭い物件は積算が伸びにくい。
テーマ：「地方人口減少」をどう捉える？
- 富治林さん: 過去6-7年の経験では、地方の人口減少が賃貸経営にネガティブに影響しているとは感じない。
- 小川さん: 人口減少は避けられない。大手フランチャイズの管理会社が出店していないエリアは避けるべき。
- 風見さん: 短期（2-3年）で見れば、高利回り物件を購入すれば家賃収入で取得資金を回収できるため、特に意識する必要はない。
テーマ：地方高利回り投資の実践ノウハウ・実践術
- 富治林さん: 管理会社と仲良くなり、提携リフォームローンを活用するのが面白い。地元の管理会社は地元の金融機関と提携している場合があり、融資に繋がりやすい。管理会社経由でローンを紹介してもらうことで、持続可能な融資の引き方や関係構築がしやすい。
- 小川さん: 相続案件を狙う。相続人はスムーズな現金化を望んでいることが多く、安く買える可能性がある。地元密着の不動産業者、司法書士、税理士、弁護士などからの情報入手が鍵。士業のコミュニティに投資家として参加するのも有効。
- 風見さん: 物件取得ルートの工夫。自身が仲介に入ることで手数料を抑える。業者から直接情報を得る、競売に参加するなど。
セミナーでは、それぞれの経験に基づいた地方高利回り投資のノウハウが語られました。