概要:
- 家賃年収を目標にするのではなく、使えるお金（キャッシュフロー） に注目すべき。
- 高レバレッジをかけた不動産投資はセミプロ以上向けであり、初心者は注意が必要。
- 資産規模や家賃年収だけを追いかけると、キャッシュフローが伴わず、生活が質素になる可能性がある。
キャッシュフローからの逆算思考:
- 「月々いくら自由なお金があればハッピーか」 という視点から考えることが重要。
- 例として、月50万円の自由なキャッシュフローを目標とする場合を試算。
- 表面利回り10%、実質利回り5%の場合、年間キャッシュフロー600万円を達成するには約1億2000万円の投資規模が必要。
- 自己資金比率（LTV）によって必要な自己資金や投資総額が変わる。LTV50%なら自己資金6000万円、LTV70%（実質利回り4%想定）なら自己資金4500万円が必要。
初心者のステップ:
- 自己資金がない場合は、まず貯めることから始めるべき（500万円が目安）。
- 最初は小規模から（中古戸建てや区分マンションなど1000万円程度）始め、徐々にステップアップしていく（3000万円のアパート、数千万円の賃貸マンションなど）。
- いきなり大きな融資を受けて高額物件を買おうとすると、悪徳業者や銀行に食い物にされるリスクがある。
重要なポイント:
- 自分の年収、自己資金、リスク許容度に応じたロードマップを作ることが重要。
- 他人（成功者）の資産規模や家賃年収を鵜呑みにしない。
- 不動産投資は甘いものではなく、日々の勉強と準備が不可欠（不動産実務検定を推奨）。
- 売却益を先に狙うのではなく、コツコツと実践していく中で得られるチャンスを待つべき。
- 不動産投資で完全にリタイアできる人は稀で、物件が増えれば問題も増える。
次回予告:
- 実際にどのように物件を買っていけばいいのかを数字を用いて説明する。
要するに、家賃年収や資産規模といった表面的な数字に惑わされず、実際に使えるキャッシュフローを目標に、自分の状況に合わせた無理のない投資計画を立てることの重要性を説いています。
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