本日は最後の講座として、資産100億円超えの大家であるCさんと図越さんが初共演し、「100億大家の投資哲学」をテーマに対談が行われました。
出演者紹介:
- Cさん（フルレバ大家）: 元財閥系商社出身。フルローンやオーバーローンを活用し、総投資額100億円超。不動産投資に加え、コモディティ投資や仮想通貨にも積極的に取り組む。
- 図越さん: 30歳でサラリーマンから独立し不動産投資を開始。総投資額170億円、年間家賃収入5億円。大阪・神戸市内の駅徒歩10分以内のRCマンションを土地から新築し自社ブランド展開。現在も4棟40億円の新築RCマンションを同時建設中。従業員はゼロの一人大家。
それぞれのキャリアと不動産投資のきっかけ:
- Cさん: サラリーマンを30年弱経験し、50歳過ぎて出世の見込みがないと感じ、自分の事業に時間を使い独立。不動産投資は退職の7、8年前から本格的に開始。
- ずさん: サラリーマン8年後、30歳で独立。1棟目購入の翌月に2棟目、その翌月末に退職。サラリーマン時代に不動産投資を始めた。
資産の内訳:
- Cさん: 国内外に約40棟の1棟マンションを所有。コモディティ投資の比率も高い（リスクマネーは500億円超）。コモディティは需給で価格が変動しやすく、政治的要因が少ないため、株式より楽な投資と語る。小麦など直接市場で取引。リーマンショック時の経験からコモディティ投資を本格化。
- 図越さん: 主に新築RCマンション（自社ブランド「ブエナビスタ」）。現在は4棟同時建設中（総額40億円）。
物件選びの極意:
Cさんの重視点:
- 主要ターミナル駅に近い: 人口動態をあまり考慮しなくても良い。地方では名古屋駅徒歩10分以内、宇都宮駅徒歩5分など。都心では城南エリア中心に駅徒歩5-10分以内。公営競技場周辺も注目。
- 人口動態: 流入人口が多いエリアを選ぶ。ただし、主要ターミナル駅近であれば優先順位は下がる。
- 開発計画の有無: イオンモール建設などで街が生まれるエリア、リゾート開発エリアなど。
図越さんの重視点:
- 利回り: 新築RCで大阪・神戸市内、駅徒歩10分以内で税込み5.5%以上。将来的な流動性を重視。
- デザイン性: 競合優位との差別化を図るため、一流ホテルや競合物件を研究し、外観、共用部、室内にもこだわる（例：強化ガラスのバルコニー、高い天井高）。
- リッチ: 駅徒歩10分以内（半分以上が5分以内）。
- 規模感: 一人で管理できる効率性を考え、1棟あたり5億～10億円規模を目指す（1棟5億で約30戸）。近年は1億～2億円の物件は購入していない。
- 間取り: シングル・カップル層をターゲットに全物件1LDK。1ルーム、1Kはレッドオーシャンと捉える。
図越さんの物件管理:
- 共用部の清掃を委託し、自身も月1回抜き打ちチェックを行う。
- 新築の近隣物件は月1回巡回チェック。
- 今後は物件規模を大きくすることで、管理の効率化を図りたい。
対談では、それぞれの物件選びの基準や投資哲学が語られました。