この動画は、地方における不動産投資の可能性やリスクについて語られた内容であり、地方物件に対する悲観的な見方に対して、現実的かつ実践的な視点から反論・補足を加える形で展開されている。
不動産投資を行っている人物が、北海道を含む地方に物件を所有・購入している経験をもとに、その戦略や判断基準を語っている。
まず、地方の人口減少に対する懸念については、日本全体で年間90万人ほど人口が減っている現状が指摘されるものの、それを一律に「地方は危ない」と結論づけるのは早計だとされている。
日本の地域ごとの人口動態は不均一で、都市部（例：東京や福岡）では人口が増加している一方で、極端に減少しているエリアもある。
地方でも人口は減っていても、世帯数が維持されていたり、緩やかな減少にとどまっている地域もあるため、そのような場所を選定すれば、地方投資でも十分に成立するとの主張が展開されている。
そのためには、都道府県単位ではなく、市町村、さらには町丁目レベルまでミクロに人口動態を分析すべきだとされている。
市町村のホームページには細かいエリアごとの人口推移が掲載されており、そこから過去の推移や今後の見通しを読み取ることができる。
さらに地方自治体の多くが、限られた財源の中でインフラを集中整備する「居住促進地域」のようなエリアを指定しており、そういったエリアは今後も公共投資が続く見込みで、人口が維持されやすいとされる。
つまり、自治体が将来的に住民を集めたいと考えている場所を見極めることが肝心だと述べられている。
また、ミクロの視点だけでなく、現場の声を聞く実践的な手法として、購入を検討している物件については、地元の不動産会社に電話をしてヒアリングする方法が紹介されている。
仲介業者に直接「この物件に入居者はつくか」と尋ねることで、実際の入居需要や賃貸市場の実情が見えてくる。
特に平日の空いている時間帯を狙って連絡すると、営業担当者も丁寧に対応してくれることが多いとの経験が共有されている。
価格の下落リスクについても触れられており、将来価格が下がることを前提とした投資スタイルが述べられている。
つまり、個人投資家としてフルローンで物件を購入しても、長期間にわたって返済を続ければ、最終的には借金が完済され、手元に不動産資産が残る構造になっている。
そのため、30年後に物件価格が半分になったとしても、借金がない状態で売却すればその全額が利益になるという考え方が示されている。
このように、キャッシュフローの確保と完済後の資産残存を見据えた、長期的視野での投資が提唱されている。
ただし、このようなスタイルでも「入居者がつく」ことが前提であり、その点は地方物件のリスクとして認識されている。
しかし、そのリスクも利回りによってカバーすることができるとされている。
空室リスクが高いエリアでは、それに見合った高利回りの物件を購入すれば、リスクとリターンのバランスが取れるという理屈が示されている。
つまり、高リスクな物件を安く購入し、高収益を狙うことで、収支を成立させることができるというものである。
全体を通じて、地方の不動産投資にはリスクがあるものの、それを冷静かつ具体的なデータや現地の情報収集によって回避・軽減することが可能であり、投資判断の際にはミクロな視点と実践的アプローチの両方が求められることが強調されている。
また、価格下落に対しても短期的な売買ではなく、長期保有とローン完済を前提とした構えを持つことでリスクを吸収できるとする、堅実かつ現実的な投資戦略が紹介されている。
編集部より
不動産投資は地方になるほど空室リスクが高い一方で利回りも高くなる。
客付けさえできれば高い利回りを確保できるということになる。人口動態を入念に調査することでリスクヘッジできる。
