概要:
- 不動産投資において、家賃年収や資産規模だけでなく、実際に手元に残るキャッシュフロー（税引後）を理解することが重要。
- 高利回り物件でも、フルローンやオーバーローンの場合はキャッシュフローが少なくなる。
- 表面利回りだけでなく、諸経費や空室リスク、運営費、ローン返済などを考慮した実質利回りで判断すべき。
具体的な解説:
- 設定: 売値1億円の中古アパート（築20年）、家賃年収1000万円（表面利回り10%）、総投資額1億1500万円（諸経費込み）、自己資金500万円、借入金1億1000万円（オーバーローン）。
- キャッシュフローマトリックス: 借入比率と利回りによってキャッシュフローが大きく変動することを解説。
- オーバーローンの場合: 利回り10%でも、税引後のキャッシュフローは150万円程度（実質利回り1.5%程度）。空室が少し出るとキャッシュフローがゼロになるリスクが高い。
- 自己資金比率の影響:
- LTV（借入比率）が低いほど実質利回りは高くなる傾向。
- 自己資金20%の場合、実質利回りは3%前後が目安。
- 投資判断の基準: 浦田氏の基準は、表面利回り10%以上、実質利回り3%程度。これを満たすには自己資金20%以上が目安。
- 高利回りでもリスク: 表面利回り8%でLTV10%の場合、実質利回りは1%前後と非常に低い。金利上昇や空室で赤字になるリスクが高い。
重要なポイント:
- レバレッジを効かせた投資は一般的だが、自己資金は多い方がリスクを抑えられる。
- 日本の不動産市場は供給過多であり、安易な高レバレッジ投資は危険。
- 誰も手を付けないようなボロ物件を安く買って価値を高めるなどのプロのテクニックが必要な場合もある。
- 家賃年収や資産規模に惑わされず、手元に残るキャッシュフローを重視すべき。
- キャッシュフローマトリックスを理解し、キャッシュフロー型投資を目指すことが重要。
結論:
家賃年収や資産規模といった表面的な情報に惑わされず、実際に手元に残るキャッシュフローをしっかりと把握し、自身の状況に合った投資判断をすることが重要であると説いています。
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